Adásvételi szerződés: többlethasználati megállapodás feltüntetése
2024. május 07. 16:13
Látni fogjuk az adásvételi szerződésben, ha többlethasználati megállapodás van a területen.
Ha olyan termőföld kerül eladásra, amelyet más személy használ, akkor az adásvételi szerződésnek tartalmaznia kell egy tájékoztatást a földhasználat időtartamáról és ellenértékéről. Ezzel elkerülhetőek az olyan esetek, amikor a vevő úgy venné meg a földet, hogy nincs információja a bérleti szerződésről és a bérleti díjról. Ugyanakkor a többlethasználati megállapodás jogilag nem tartozik ebbe a kategóriába (mivel az nem földhasználati jogcím, hanem közös tulajdon használatának minősül).
Az egyes agrártárgyú törvények módosításáról szóló, 2024. április végén elfogadott jogszabálymódosítás eredményeképp ezentúl, ha többlethasználati megállapodás van érvényben a megvásárolni kívánt tulajdoni hányadon, akkor ennek a tényét is fel kell tüntetni az adásvételi szerződésben. A többlethasználati megállapodás a tulajdonos használati jogosultságát korlátozó jogintézmény, ezért indokolt annak feltüntetése is a tulajdonjog átruházási szerződésben. A tájékoztatás elmaradása esetén indokolt a semmisség kimondása.
A mező- és erdőgazdasági földek forgalmáról szóló 2013. évi CXXII. törvénnyel összefüggő egyes rendelkezésekről és átmeneti szabályokról alkotott 2013. évi CCXII. törvény (Fétv.) 70. §-a szerint többlethasználati megállapodást tulajdonostársak köthetnek egymással. Arról, hogy az adott személy a használati megosztásban kijelölt terület egészének vagy egy részének használatát a másik tulajdonostárs számára átengedi. A többlethasználati megállapodás alapján földhasználatra fogalmilag csak az adott földben tulajdonrésszel rendelkező személy jogosult. Így szükséges rendelkezni a többlethasználati megállapodás megszűnéséről abban az esetben, ha a földhasználó a tulajdonostársi minőségét elveszíti. A többlethasználati megállapodást nem kell kifüggeszteni. Egyébként nem is minősül önálló használati jogcímnek (hiszen tulajdonosként használja a területet). De egyértelmű és tisztázott jogalapot teremt a tulajdoni hányadok természetbeni használatára. A többlethasználati megállapodás alapján sor kerülhet a földhasználati bejegyzésre is, így a támogatások lehívására is. Továbbá osztatlan közös tulajdonú erdők esetében a hasznosítási kötelezettséget is lehet igazolni a többlethasználatba adással.
A többlethasználati megállapodást írásba kell foglalni. Ha a többlethasználati megállapodásban az arra jogosult személy a kijelölt területnek csak egy részének a használatát engedi át, úgy a többlethasználati megállapodás térképi kimutatással együtt érvényes. Amely a megállapodás elválaszthatatlan mellékletét képezi. Fontos megjegyezni, hogy a tulajdonostársak között többlethasználati megállapodás jön létre a haszonbérleti szerződés szerinti tartalommal akkor is. Abban az esetben ha a tulajdonostárs részéről a Földforgalmi törvény 46. § (2) bekezdése vagy a Ptk. 5:81. § (1) bekezdése szerinti előhaszonbérleti jog gyakorlására kerül sor.
A hivatkozott jogszabálymódosítás tisztázza a többlethasználati szerződés megszűnésének eseteit is. Ennek értelmében a többlethasználati megállapodás megszűnik a földet használó tulajdonostárs tulajdonostársi minőségének megszűnésével, a tulajdonostársi minőség megszűnésének napján. Valamint a használati megosztásról szóló megállapodás módosítása vagy megszűnése esetén.
Speciális lehetőség is van a megszűnésre a földforgalmi törvényben szabályozott esetkörök tekintetében. Mivel ebben az esetben a cél a parlagon heverő földek használatának rendezése, ezért ennél a jogi lehetőségnél megfordul a logika. Amennyiben a tulajdonos nem reagál az ajánlatra és meghatározott határidőn belül nem válaszol a megkeresésére, úgy az ő aláírása nélkül is létrejön a haszonbérleti szerződés a felek között.
Ellenérték ugyanúgy kiköthető a megállapodásban, amit akár határozatlan időtartamra is megköthetnek a felek, de ami maximum a használati megosztás idejére szólhat. Kérdésként merült fel, hogy adójogi értelemben tekinthető-e a többlethasználati megállapodásban szabályozott földhasználati szerződés azonosnak a haszonbérleti szerződéssel. Így az Szja tv. 1. számú mellékletének 9.4. pontja szerinti feltételek fennállásakor adómentesen fizethető-e ki a bérbeadó számára a bérleti díj.
Az Szja tv. 3. § 53. pontja alapján termőföld haszonbérbe adásának minősül a termőföld, illetve halastó magánszemély tulajdonosa vagy haszonélvezője által egy vagy több évre. Írásban kötött megállapodás alapján, ellenérték fejében a föld használati jogosultságának mező-, erdőgazdasági, illetve halászati hasznosításra történő átengedése.
Az Szja tv. 1. számú mellékletének 9.4. pontja értelmében adómentes a termőföld-bérbeadásból származó bevétel. Amennyiben termőföld haszonbérbe adása alapjául szolgáló, határozott időre kötött megállapodás (szerződés) alapján a haszonbérlet időtartama az 5 évet eléri.
Mindebből következően, ha az adómentességnek az Szja tv. 1. számú mellékletének 9.4. pontja szerinti feltételei fennállnak. A tulajdonostárs által fizetett bérleti díj vonatkozásában alkalmazható az említett adómentes rendelkezés. Függetlenül attól, hogy a szerződés megnevezésében ugyan többlethasználati megállapodás, tartalma szerint azonban az Szja tv. szerint haszonbérbeadásnak tekinthető.
forrás: agrotrend.hu / Nemzeti Agrárgazdasági Kamara
Kapcsolódó cikkek
Meg kell védeni az európai mezőgazdasági termelést és kereskedelmet
2024. január 30. 11:05
Meg kell védeni az európai mezőgazdasági termelést és kereskedelmet, az autonóm kereskedelemliberalizációs intézkedés (ATM-rendelet) meghosszabbítása elfogadhatatlan - írta a közösségi oldalán hétfőn az agrárminiszter.
Bige László: a Nitrogénművek befejezi a gyártói tevékenységét
2023. november 14. 13:35
Az okokról azt közölte, hogy az új adóteherrel a műtrágya eladhatatlanná válik.
A Nitrogénművek, Magyarország egyetlen műtrágyagyártó vállalata november 6-án leállt. Eddig úgy lehetett tudni, hogy 1 hónapra szüneteltetik a működést, ám ma reggel Bige László elnök-vezérigazgató, a vállalat tulajdonosa az Agrárszektornak megerősítette: "a korábbi hírekkel ellentétben a Nitrogénművek nem egy hónapra, hanem határozatlan időre állt le, sőt, az üzleti környezet drasztikus romlása miatt a vállalat nem tervezi az újraindulást, 93 év után befejezi a gyártói tevékenységét."