Adásvételi szerződés: többlethasználati megállapodás feltüntetése

2024. május 07. 16:13
Látni fogjuk az adásvételi szerződésben, ha többlethasználati megállapodás van a területen.
Adásvételi szerződés: többlethasználati megállapodás feltüntetése
Ha olyan termőföld kerül eladásra, amelyet más személy használ, akkor az adásvételi szerződésnek tartalmaznia kell egy tájékoztatást a földhasználat időtartamáról és ellenértékéről. Ezzel elkerülhetőek az olyan esetek, amikor a vevő úgy venné meg a földet, hogy nincs információja a bérleti szerződésről és a bérleti díjról. Ugyanakkor a többlethasználati megállapodás jogilag nem tartozik ebbe a kategóriába (mivel az nem földhasználati jogcím, hanem közös tulajdon használatának minősül).
 
Az egyes agrártárgyú törvények módosításáról szóló, 2024. április végén elfogadott jogszabálymódosítás eredményeképp ezentúl, ha többlethasználati megállapodás van érvényben a megvásárolni kívánt tulajdoni hányadon, akkor ennek a tényét is fel kell tüntetni az adásvételi szerződésben. A többlethasználati megállapodás a tulajdonos használati jogosultságát korlátozó jogintézmény, ezért indokolt annak feltüntetése is a tulajdonjog átruházási szerződésben. A tájékoztatás elmaradása esetén indokolt a semmisség kimondása.
 
A mező- és erdőgazdasági földek forgalmáról szóló 2013. évi CXXII. törvénnyel összefüggő egyes rendelkezésekről és átmeneti szabályokról alkotott 2013. évi CCXII. törvény (Fétv.) 70. §-a szerint többlethasználati megállapodást tulajdonostársak köthetnek egymással. Arról, hogy az adott személy a használati megosztásban kijelölt terület egészének vagy egy részének használatát a másik tulajdonostárs számára átengedi. A többlethasználati megállapodás alapján földhasználatra fogalmilag csak az adott földben tulajdonrésszel rendelkező személy jogosult. Így szükséges rendelkezni a többlethasználati megállapodás megszűnéséről abban az esetben, ha a földhasználó a tulajdonostársi minőségét elveszíti. A többlethasználati megállapodást nem kell kifüggeszteni. Egyébként nem is minősül önálló használati jogcímnek (hiszen tulajdonosként használja a területet). De egyértelmű és tisztázott jogalapot teremt a tulajdoni hányadok természetbeni használatára. A többlethasználati megállapodás alapján sor kerülhet a földhasználati bejegyzésre is, így a támogatások lehívására is. Továbbá osztatlan közös tulajdonú erdők esetében a hasznosítási kötelezettséget is lehet igazolni a többlethasználatba adással.
 
A többlethasználati megállapodást írásba kell foglalni. Ha a többlethasználati megállapodásban az arra jogosult személy a kijelölt területnek csak egy részének a használatát engedi át, úgy a többlethasználati megállapodás térképi kimutatással együtt érvényes. Amely a megállapodás elválaszthatatlan mellékletét képezi. Fontos megjegyezni, hogy a tulajdonostársak között többlethasználati megállapodás jön létre a haszonbérleti szerződés szerinti tartalommal akkor is. Abban az esetben ha a tulajdonostárs részéről a Földforgalmi törvény 46. § (2) bekezdése vagy a Ptk. 5:81. § (1) bekezdése szerinti előhaszonbérleti jog gyakorlására kerül sor.
 
A hivatkozott jogszabálymódosítás tisztázza a többlethasználati szerződés megszűnésének eseteit is. Ennek értelmében a többlethasználati megállapodás megszűnik a földet használó tulajdonostárs tulajdonostársi minőségének megszűnésével, a tulajdonostársi minőség megszűnésének napján. Valamint a használati megosztásról szóló megállapodás módosítása vagy megszűnése esetén.
 
Speciális lehetőség is van a megszűnésre a földforgalmi törvényben szabályozott esetkörök tekintetében. Mivel ebben az esetben a cél a parlagon heverő földek használatának rendezése, ezért ennél a jogi lehetőségnél megfordul a logika. Amennyiben a tulajdonos nem reagál az ajánlatra és meghatározott határidőn belül nem válaszol a megkeresésére, úgy az ő aláírása nélkül is létrejön a haszonbérleti szerződés a felek között.
 
Ellenérték ugyanúgy kiköthető a megállapodásban, amit akár határozatlan időtartamra is megköthetnek a felek, de ami maximum a használati megosztás idejére szólhat. Kérdésként merült fel, hogy adójogi értelemben tekinthető-e a többlethasználati megállapodásban szabályozott földhasználati szerződés azonosnak a haszonbérleti szerződéssel. Így az Szja tv. 1. számú mellékletének 9.4. pontja szerinti feltételek fennállásakor adómentesen fizethető-e ki a bérbeadó számára a bérleti díj.
 
Az Szja tv. 3. § 53. pontja alapján termőföld haszonbérbe adásának minősül a termőföld, illetve halastó magánszemély tulajdonosa vagy haszonélvezője által egy vagy több évre. Írásban kötött megállapodás alapján, ellenérték fejében a föld használati jogosultságának mező-, erdőgazdasági, illetve halászati hasznosításra történő átengedése.
 
Az Szja tv. 1. számú mellékletének 9.4. pontja értelmében adómentes a termőföld-bérbeadásból származó bevétel.  Amennyiben termőföld haszonbérbe adása alapjául szolgáló, határozott időre kötött megállapodás (szerződés) alapján a haszonbérlet időtartama az 5 évet eléri.
 
Mindebből következően, ha az adómentességnek az Szja tv. 1. számú mellékletének 9.4. pontja szerinti feltételei fennállnak. A tulajdonostárs által fizetett bérleti díj vonatkozásában alkalmazható az említett adómentes rendelkezés. Függetlenül attól, hogy a szerződés megnevezésében ugyan többlethasználati megállapodás, tartalma szerint azonban az Szja tv. szerint haszonbérbeadásnak tekinthető.
 
forrás: agrotrend.hu / Nemzeti Agrárgazdasági Kamara

Kapcsolódó cikkek

Az agrárkormányzat azon dolgozik, hogy előkészítse a terepet az új pályázatoknak

2023. június 09. 12:22
Egyszámjegyű infláció és egyszámjegyű hitelkamat kell ahhoz, hogy bátrabban merjenek majd belevágni a gazdák az új beruházásokba.
 
A NAK Szántóföldi Napok és AgrárGépshow rrendezvényen Farkas Sándor, az Agrárminisztérium parlamenti államtitkára, miniszterhelyettes köszöntőjében elmondta, hogy az idei rendezvényen olyan technológiai megoldásokat, jó gyakorlatokat ismerhetnek meg az idelátogatók, amelyek megoldást jelenthetnek a mai gazdasági, időjárási és környezeti nehézségekre. A kihívásokra adott megfelelő válaszok jelentősége azért óriási, mert az alkalmazkodás létfeltétele a versenyképességnek.

Eső legyen, vagy folyjon a víz

2023. május 26. 14:31
Ünnepélyes keretek között adták át a Hársfamajori öntözési közösség öntözőtelepét, május közepén. A Magyar Állam és az Európai Unió támogatásával megvalósult beruházás a termelés biztonságát szolgálja.