Az elővásárlási jogról – általában

Elővásárlási jog alatt azt értjük, amikor egy dolog (például ingatlan) értékesítése során valaki azonos feltételekkel, de másokat megelőzve szerezheti meg a dolog tulajdonjogát. Leggyakoribb előfordulási esete a közös tulajdon esetköre, mikor a tulajdonostársat elővásárlási jog illeti meg. Közös tulajdon esetén az elővásárlási jog lényege abban rejlik, hogy a dolog értékesítése esetén a vevőtől kapott, és általunk elfogadni kívánt ajánlatot közölnünk kell az elővásárlásra jogosulttal. Amennyiben a jogosult azonos feltételekkel el kívánja fogadni az ajánlatot, akkor ezt egy írásbeli elfogadó nyilatkozattal teheti meg a tulajdonos felé. Ha pedig ez megtörténik, akkor a szerződés a tulajdonos és az elővásárlásra jogosult között jön létre.

 

Az állam elővásárlási joga például a termőföldek kapcsán nyilvánul meg: a leggyakoribb ilyen helyzet a termőföldi ügyletek esete, ahol megjelenik az állam elővásárlási joga.

A 2013. évi CXXII. törvény (földforgalmi törvény) az elővásárlásra jogosultak között sorrendet állít fel, első helyen az állammal.

 

A termőföldek és mezőföldek mellett említendők a műemléki ingatlanok: a törvény értelmében az államot elővásárlási jog illeti meg a kiemelten védett műemléki ingatlanok esetében. Azoknál az ingatlanoknál, melyek védett műemléknek minősülnek, akkor áll fenn az állam elővásárlási joga, ha ezt rendelet kimondja (az ingatlan műemlék jellege esetében az ingatlan tulajdoni lapján szerepel a műemlék kifejezés). Nem szükséges a védettség megállapításához, hogy annak tényét az ingatlan-nyilvántartásba bejegyezzék, ettől függetlenül még minősülhet védettnek az ingatlan, amit akár egy esetlegesen kihelyezett műemléki tábla is jelezhet. A védettség ténye az oroksegvedelem.e-epites.hu oldalon ellenőrizhető. Amennyiben az ingatlan védett státuszú, műemléki jelleggel bír, abban az esetben az állam megkeresése nem elkerülhető, hogy kíván-e élni elővásárlási jogával. Az elővásárlási jog gyakorlásáról a Miniszterelnökséget vezető miniszter jogosult dönteni az állam nevében, 30 napos határidőn belül.

 

Mindezeken túl fontos megemlíteni azt a helyzetet is, amikor ingatlanunk védett természeti területen fekszik, vagy védett természeti értéknek, területnek minősül. Ilyen például a nemzeti park, láp, földvár. Az ingatlanunk védett természeti értékét vagy jellegét szintén a tulajdoni lap segítségével tudjuk ellenőrizni.

 

Védett természeti területen fekvő vagy védett természeti értéknek minősülő ingatlan esetén szintén nem tudjuk elkerülni, hogy megkeressük az államot, hogy meg kívánja-e előlünk vásárolni az ingatlant. Ebben az esetben az államot a tíz nemzeti parki igazgatóság közül az fogja képviselni, ahol az ingatlanunk fekszik.

 

A földforgalmi törvény

Mint említettük, a 2013. évi CXXII. törvény (földforgalmi törvény) az elővásárlásra jogosultak között sorrendet állít fel, első helyen az állammal:18. § (1) A föld eladása esetén az alábbi sorrendben elővásárlási jog illeti meg:

 

a) az államot a Nemzeti Földalapról szóló törvényben meghatározott földbirtok-politikai irányelvek érvényesítése céljából, valamint közfoglalkoztatás, illetve más közérdekű cél megvalósítása érdekében;

 

b) a földet használó olyan földművest,

 

ba) aki helyben lakó szomszédnak minősül,

 

bb) aki helyben lakónak minősül vagy

 

bc) akinek az életvitelszerű lakáshasználata helye vagy a mezőgazdasági üzemközpontja legalább 3 éve olyan településen van, amelynek közigazgatási határa az adásvétel tárgyát képező föld fekvése szerinti település közigazgatásihatárától közúton vagy közforgalom elől el nem zárt magánúton legfeljebb 20 km távolságra van; c) az olyan földművest, aki helyben lakó szomszédnak minősül;

 

d) az olyan földművest, aki helyben lakónak minősül;

 

e) az olyan földművest, akinek az életvitelszerű lakáshasználata helye vagy a mezőgazdasági üzemközpontja legalább 3 éve olyan településen van, amelynek közigazgatási határa az adásvétel tárgyát képező föld fekvése szerinti település közigazgatási határától közúton vagy közforgalom elől el nem zárt magánúton legfeljebb 20 km távolságra van.

 

Fontos megemlíteni, hogy az állam az elővásárlási jogát a 2010. évi LXXXVII. törvényben, azaz a nemzeti földalapról szóló törvényben rögzített földbirtok-politikai irányelvek érvényesülésének céljából, közfoglalkoztatás, illetve más közérdekű célok megvalósulása érdekében gyakorolhatja.

 

A 2010. évi LXXXVII. törvény megalkotásának célja az állami tulajdonban lévő termőföldvagyonnal való észszerű és a földbirtok-politikai céloknak megfelelő gazdálkodás, továbbá a termőföldnek a mezőgazdasági termelés ökológiai feltételeire, valamint a gazdaságosság és a jövedelmezőség szempontjaira figyelemmel történő hasznosításának elősegítése, a családi gazdaságokon alapuló korszerű birtokszerkezet kialakításának előmozdítása, amelynek érdekében Nemzeti Földalap jön létre.

 

A korábbi szabályozással ellentétben jelenleg nem kell közvetlenül felkeresni az államot, hogy kívánja-e gyakorolni elővásárlási jogát, hanem a földforgalmi törvényben szabályozott eljárási rendet kell követni: azaz először meg kell küldeni a szerződést az illetékes mezőgazdasági igazgatási szervhez (megyei földhivatal), amely, amennyiben nem talál megtagadási indokot, továbbítja 60 napos kifüggesztés céljából az illetékes jegyzőhöz a szerződést, majd a 60 nap letelte után az eljárás a korábbi szabályozásnak megfelelően folyik tovább.

 

Az állam elővásárlási joga a mezőfölddel kapcsolatban is megnyilvánulhat, azonban nem minden esetben van helye elővásárlási jog gyakorlásának az állam részéről termőföldügyletek esetében. Ilyen például a közeli hozzátartozók között létrejött szerződések vagy tulajdonostársak között köttetett, közös tulajdont megszüntető szerződések esete.

 

A 424/2023. (IX. 5.) Korm. rendelet

A Magyar Közlöny 125. számában, 2023. 09. 05. napján jelent meg a Kormány 424/2023. (IX. 5.) Korm. rendelete a földek vonatkozásában gyakorolható elővásárlási jognak a veszélyhelyzet ideje alatti különös szabályairól:

 

Az Ukrajna területén fennálló fegyveres konfliktusra, illetve humanitárius katasztrófára tekintettel, valamint ezek magyarországi következményeinek az elhárítása és kezelése érdekében veszélyhelyzet kihirdetéséről és egyes veszélyhelyzeti szabályokról szóló 424/2022. (X. 28.) Korm. rendelet szerinti veszélyhelyzet ideje alatt a mező- és erdőgazdasági földek forgalmáról szóló 2013. évi CXXII. törvény 20. § i) pontját csak szántó, legelő (gyep), illetve rét művelési ágban nyilvántartott földrészlet vagy kizárólag ilyen, illetve ilyen mellett kivett művelési ágú alrészletet tartalmazó földrészlet vonatkozásában lehet alkalmazni. E rendelet rendelkezéseit a hatálybalépésekor a mezőgazdasági igazgatási szerv által még el nem bírált, folyamatban lévő ügyekben is alkalmazni kell.

 

A 2013. évi CXXII. törvény

A mező- és erdőgazdasági földek forgalmáról szóló 2013. évi CXXII. törvény 19. és 20. §-a értelmében: 19. § (1) Az államot megillető elővásárlási jogot a földalapkezelő szerv gyakorolja.

 

(2) A 18. § (1) bekezdés b) pontja szerinti földet használó földműves alatt azt a földművest kell érteni, aki a földhasználati nyilvántartás vagy az erdőgazdálkodói nyilvántartás szerint legalább 3 éve használja a földet, ideértve azt is, akit a 65. § szerint a föld kényszerhasznosítójaként jelöltek ki. Házastársi közös vagyon megszüntetése esetén a 3 évbe beszámít azon időtartam is, amely alatt a földet a földhasználati nyilvántartás vagy az erdőgazdálkodói nyilvántartás szerint az elővásárlási jogával élni kívánó tulajdonostárs házastársa használta. Ha a föld használati jogosultságát a földet használó földműves gazdaságátadási szerződéssel szerezte, a 3 évbe beszámít azon időtartam is, amely alatt a földet a földhasználati nyilvántartás vagy az erdőgazdálkodói nyilvántartás szerint a gazdaságátadó használta.

 

(3) Az olyan föld eladása esetén, amely a 18. § (2) bekezdésben meghatározott művelési ágak mellett az ingatlan-nyilvántartásban más művelési ágban is nyilván van tartva, a 18. § (2) bekezdése szerinti elővásárlásra jog abban az esetben áll fenn, ha a 18. § (2) bekezdésében meghatározott művelési ágak valamelyikének vagy mindegyikének a területnagysága meghaladja a más művelési ágú területnek vagy területeknek a nagyságát.

 

(4) Az állattartó telep működtetését igazolni kell. Az igazolás céljára szolgáló hatósági bizonyítványt az üzemeltető kérelmére az élelmiszerlánc-felügyeleti szerv adja ki. A hatósági bizonyítványban a tényleges állattartást és a nyilvántartás szerinti állatlétszámot is igazolni kell.

 

(5) Több földnek egybefoglalt vételáron történő eladására akkor kerülhet sor, ha azok egymással szomszédosak. Egybefoglalt vételáron történő eladásra akkor is sor kerülhet, ha a földek azonos vagy szomszédos járás területén fekszenek, és a földek bejegyzett földhasználója:

 

a) az eladó vagy

 

b) legalább három éve a vevő.

 

(5 a) Több föld egybefoglalt vételáron történő eladása esetén a földműves tulajdonostársat a 18. § (3) bekezdése alapján megillető elővásárlási jog csak akkor gyakorolható, ha ez az elővásárlási jogosultság valamennyi érintett ingatlan vonatkozásában fennáll.

 

(6) Egy adásvételi szerződésben vagy elfogadó jognyilatkozatban több elővásárlásra jogosult közösen is gyakorolhatja e jogosultságát. Az elővásárlásra jogosultak sorrendjének megállapítása során az elővásárlási jogot közösen gyakorló jogosultak ranghelyének meghatározásakor azt a jogosultat kell figyelembe venni, aki közülük a jogosulti rangsor szerint az utolsó helyen áll.

 

20. §: Elővásárlási jog nem áll fenn

 

a) a közeli hozzátartozók közötti adásvétel,

 

b) az adott földben legalább három éve tulajdonrésszel rendelkező vevő által kötött, a közös tulajdon megszüntetését eredményező adásvétel,

 

c) földnek gazdaságátadási szerződéssel történő átruházása,

 

d) a 11. § (2) bekezdés c) pontjában meghatározott célból történő adásvétel,

 

e) rekreációs célú földszerzés,

 

f) az állam szerzése, g) a részarány-tulajdonost megillető vételi jog gyakorlása útján történő földtulajdonszerzés,

 

h) a bevett egyház vagy annak belső egyházi jogi személye részére temető létesítése vagy bővítése céljából történő átruházás,

 

i) az adásvétel tárgyát képező föld fekvése szerinti település közigazgatási határától közúton vagy közforgalom elől el nem zárt magánúton legfeljebb 20 km távolságra levő közigazgatási határú településen legalább három éve életvitelszerű lakáshasználat helyével vagy mezőgazdasági üzemközponttal rendelkező földműves vevő által jelen szerzést megelőzően bármikor, bármilyen jogcímen megszerzett – függetlenül ezen szerzés vagy szerzések tulajdonjogának jelen szerzéskor való fennálltától vagy már fenn nem állásától – föld összes területével együtt összesen 10 hektár területnagyságot meg nem haladó további föld megszerzése esetén.

 

A 20. § i) pontja 2023. július 1. napjától hatályos. A 424/2023. (IX. 5.) Korm. rendelet értelmében a 2013. évi CXXII. törvény 20. § i) pontját csak szántó, legelő (gyep), illetve rét művelési ágban nyilvántartott földrészlet vagy kizárólag ilyen, illetve ilyen mellett kivett művelési ágú alrészletet tartalmazó földrészlet vonatkozásában lehet alkalmazni.

Változások

Megszűnt a kedvezményes tulajdonszerzés lehetősége például gyümölcsös vagy szőlő művelési ágú földek esetében, mert a rendelet szerint a földforgalmi tv. 20. § i) pontjára hivatkozva elővásárlási jog nélkül ezentúl csak szántó, legelő (gyep), rét művelési ágú földeknél lehet tulajdonjogot szerezni. Fontos, hogy a rendelet a kihirdetését követő napon, azaz 2023. szeptember 6-án hatályba lépett, és „a hatályba lépésekor a mezőgazdasági igazgatási szerv által még el nem bírált, folyamatban lévő ügyekben is alkalmazni kell”. Ez azt jelenti, hogy minden olyan adásvételi szerződésnél, amelyben már kérték a szerződés hatósági jóváhagyását, de a hatóság előzetes vizsgálata még folyamatban van, vagyis még nem intézkedett a mezőgazdasági igazgatási szerv – vagy a hirdetményezés elrendeléséről, vagy a helyi földbizottság megkereséséről –, meg kell vizsgálni, hogy a rendelkezés érinti-e a szerződést, azaz, ha nem szántó, legelő (gyep), rét művelési ágú földről szól az adásvételi szerződés, el kell rendelni a kifüggesztést.

 

Az viszont nem változott, hogy a kifüggesztés nélküli földszerzés lehetőségével csak az a földműves élhet, aki sem most, sem korábban nem rendelkezett 10 hektárnál nagyobb földterülettel, és megmaradt az az előírás is, hogy a megvásárolt föld települése és földműves vevő életvitelszerű lakóhelye közt legfeljebb 20 km-es távolság lehet.

 

A Menedzser Praxis Szakkiadó és Gazdasági Tanácsadó Kft. hazai tulajdonú, jogi és gazdasági szakkiadóként elkötelezetten támogatja naprakész jogi és gazdasági információkkal a családi gazdálkodók, őstermelők, mezőgazdasági kis- és közepes vállalkozások tevékenységét.

 

SZAKÉRTŐI SEGÍTSÉGNYÚJTÁS ÉS TANÁCSADÁS DÍJMENTESEN, ÖNNEK!

 

Gazdálkodásban, adózásban, járulékfizetésben, munkaügyben és több más jogterületen kompetens szakértőink a vállalkozása szempontjából rendkívül lényeges adózási kérdésekben bármikor segítséget nyújtanak Önnek díjmentesen, az Agrárágazat mezőgazdasági havilappal történő együttműködésünknek köszönhetően.

 

Telefonos szakértőinket a 06-1880-76-00 telefonszámon éri el munkaidőben, hívjon minket, és használja ki az egyedi konzultációs lehetőséget szakértőinkkel.

 

Slabéczi Ivett

a szerző minőségirányítási és kommunikációs szakember

 

forrás: agraragazat.hu